「センチュリー21ミナトホームのブログ」の記事一覧（59件）
横浜市南区、弘明寺エリアと周辺の地域情報や不動産に関する情報を発信しています
カテゴリ：ブログ / 投稿日付：2026/01/15 12:07
不動産売却をスタートさせたものの、なかなか購入希望者様が現れない…。
そんな時、頭をよぎるのが「販売価格の値下げ」ではないでしょうか。
しかし、ただ闇雲に価格を下げれば良いというわけではありません。
今回は、適切な値下げのタイミングと、その値下げ幅の目安について解説します。
1. 値下げの前に確認すべきこと
価格を下げる検討をする前に、まずは**「依頼している不動産会社がしっかりと営業活動を行っているか」**を確認することが最優先です。
- レインズ（不動産流通標準情報システム）への登録はされているか
- ポータルサイト（SUUMOやat homeなど）への掲載状況は適切か
- 販売図面のクオリティは十分か
もし、しっかりと営業活動を行ったうえで、お問い合わせやご案内の件数が少ないのであれば、そこで初めて「価格設定が市場と合っていない」と判断し、値下げを検討する段階に入ります。
2. 値下げ検討のタイミングは「1ヶ月」が目安
一般的に、不動産の営業活動が一通り市場に浸透するのには、概ね**「1ヶ月」**かかると言われています。
売り出しから1ヶ月間、しっかりと売却活動をした結果、
- 内覧（ご案内）の数が少ない
- 問い合わせ等の引き合いが想定より少ない
このような場合は、市場価格よりも設定価格が高い可能性があります。この「1ヶ月」という期間を一つの区切りとして、価格の見直しを検討することをおすすめします。
3. 値下げ幅の目安は「5％」
では、実際に値下げをする場合、どのくらい下げれば効果的なのでしょうか。
一般的な目安としては、**「現在の価格の概ね5％」**の値下げを提案させていただくことが多いです。
例えば、当初の査定額に対して10％上乗せして売り出した場合などは、1ヶ月ごとに状況を確認し、反応が薄ければ5％程度下げることで、新たな購入検討者層へアピールできる可能性が高まります。
小刻みに少しずつ下げるよりも、ある程度まとまった金額（5％程度）を見直すことで、ポータルサイトの新着通知などに引っかかりやすくなり、再び注目を集めるきっかけになります。
まとめ
不動産売却はタイミングと価格設定が重要です。
「今の活動状況はどうなっているの？」「そろそろ値下げすべき？」など、不安な点は担当者と密に連携をとることが早期売却への近道です。
横浜市での不動産売却について、適正な価格査定や販売戦略のご相談は、地域密着の私たちにお任せください。
横浜市の不動産売買のご相談は、センチュリー21ミナトホームまで
【ここからお問合せください。】
カテゴリ：ブログ / 投稿日付：2026/01/13 14:48
こんにちは！センチュリー21 ミナトホームです。
「転勤で貸していた自宅を、そろそろ手放したい」
「投資用に持っていたマンションを売りたいけれど、まだ入居者がいる」
このように、賃貸として貸し出し中の物件を売却したいというご相談をよくいただきます。
結論から申し上げますと、入居者様が住んでいる状態のままでも売却は可能です。
これを不動産用語で**「オーナーチェンジ」**と呼びます。
今回は、このオーナーチェンジ売却の仕組みや、通常の売却との違いについて解説します。
1. 入居者の許可は必要？
「売却するには、入居者や連帯保証人の許可が必要なのでは？」と心配されるオーナー様も多いですが、承諾を得る必要はありません。
売買契約が成立し、所有権が移転した後に、「オーナー（貸主）が変わりました」という通知を、売主と買主の連名で入居者様へ送るのが一般的な流れです。
ですので、入居者様とのトラブルを過度に心配することなく、売却活動を進めることができます。
2. 査定方法の違い：「収益還元法」とは
売却の手順自体は、通常の空き家売却とほとんど変わりません。
しかし、大きく異なるのが**「査定価格の算出方法」**です。
居住用の物件（マイホーム）とは異なり、賃貸中の物件は「投資用不動産」として扱われます。そのため、物件そのものの価値だけでなく、**「その物件がどれくらい収益（家賃収入）を生み出すか」**という視点で評価されます。
これを**「収益還元法」**といいます。
周辺の家賃相場や利回りなどを考慮して価格が決まるため、一般的な居住用物件の査定額とは異なる結果になることがあります。
3. オーナーチェンジ売却の注意点
オーナーチェンジには、いくつか知っておくべき注意点（デメリット）もあります。
- ターゲットが限定される
「自分が住む家」を探している人ではなく、「投資家」が主な購入層となるため、一般的な物件よりも購入希望者の幅（ニーズ）が狭まる傾向があります。 - 査定価格が低くなる傾向がある
上記の理由や、投資利回りを重視されるため、居住用として売るよりも価格が控えめになることがあります。 - 室内の内覧ができない
入居者様が生活しているため、購入希望者が室内を確認できないケースがほとんどです。室内の状態や、退去時の原状回復費用が不透明であることは、買主にとってリスクとなるため、売却に時間がかかる場合もあります。
まとめ：まずはプロに査定依頼を
賃貸中の物件売却は、通常の売却とは異なるノウハウが必要です。
「今の家賃で、いくらくらいで売れるのか？」
「売却と賃貸継続、どちらが得か？」
そのようなお悩みをお持ちの方は、ぜひ一度私たちにご相談ください。
投資用物件の取り扱い経験も豊富なスタッフが、最適なプランをご提案いたします。
横浜市南区の不動産売買のご相談は、センチュリー21ミナトホームまで
カテゴリ：ブログ / 投稿日付：2026/01/13 10:54
こんにちは！センチュリー21 ミナトホームです。
「借地権付きの建物って、そもそも売却できるの？」
「普通の不動産売却と何が違うの？」
そんな疑問をお持ちの方はいらっしゃいませんか？
結論から申し上げますと、借地権付き建物は売却可能です。
ただし、通常の所有権の物件とは異なり、いくつか重要な注意点や手続きが必要です。今回は、借地権付き建物の売却におけるポイントと、3つの具体的な売却方法について解説します。
借地権付き建物を売却するための「必須条件」
借地権付き建物を売却するためには、大前提として**地主様の許可（承諾）**が必要です。
勝手に売却することはできませんので、まずは地主様との話し合いが必要となります。
また、許可をいただく際には、一般的に**「承諾料（名義書換料）」**の支払いが発生します。
承諾料とは？
新たな借地権所有者が将来にわたって地代を支払ってくれる保証はないため、そのリスクに対する対価として支払うものです。
相場としては、借地権価格の5～15％程度と言われています。
借地権付き建物を売却する3つの方法
売却には大きく分けて3つのパターンがあります。それぞれのメリット・デメリットを見ていきましょう。
① 借地権付き建物として第三者に売る
通常の戸建て住宅と同じように、市場で買主様を探す方法です。
- メリット： 売却時期や販売価格を自分で決めることができ、自由度が高いです。
- デメリット： 土地付き（所有権）の中古物件がライバルとなるため、価格競争になりやすく、売却期間が長引く可能性があります。
② 地主に建物を買い取ってもらう
第三者ではなく、地主様に建物を買い取ってもらう方法です。
- メリット： 新たな買主を探す必要がないため、スムーズにいけば早期に売却を完了できます。
- デメリット： 地主様に「借地権を取り戻す意思」がない場合や、価格交渉が難航する場合があり、話し合いが長引くこともあります。
③ 底地権とセットで売却する（完全な所有権にする）
まず地主様から「底地権（土地の所有権）」を購入し、完全な所有権とした上で第三者に売却する方法です。
- メリット： 土地と建物の所有権が揃うため、資産価値が高まり、高値での売却が期待できます。また、買い手も見つかりやすくなります。
- デメリット： 一時的に底地権を購入するための資金調達が必要です。
借地権ならではのメリットも！
「売りにくい」と思われがちな借地権ですが、実はメリットもあります。
土地を所有していないため、土地に関する固定資産税や都市計画税がかかりません。
こうしたメリットをアピールすることで、スムーズな売却につながるケースもございます。
横浜市南区での借地権売却はプロにご相談を
借地権付き建物の売却は、地主様との交渉や複雑な手続きが伴うため、専門的な知識を持った不動産会社のサポートが不可欠です。
「地主様への切り出し方がわからない」
「いくらで売れるか知りたい」
など、少しでも不安なことがあれば、ぜひ私たちにご相談ください。お客様の状況に合わせた最適な売却プランをご提案いたします。
横浜市南区の不動産売買のご相談は、センチュリー21ミナトホームまで
カテゴリ：ブログ / 投稿日付：2026/01/09 11:43
不動産の売却を検討する際、「自分の家がいくらで売れるのか」は最も気になるポイントではないでしょうか。
今回は、戸建て住宅の査定価格がどのように算出されるのか、その仕組みと現地調査の重要性について解説します。
■戸建て査定の基本的な計算方法
一般的に、戸建ての査定価格は「土地」と「建物」をそれぞれ別の方法で算出し、その合計額を基準とします。
- 土地：取引事例比較法（とりひきじれいひかくほう）
近隣エリアで実際に取引された過去の事例を参考に、その土地の条件に合わせて補正を行い価格を算出する方法です。 - 建物：原価法（げんかほう）
「今、同じ建物を建てたらいくらかかるか（再調達原価）」を割り出し、そこから築年数による経年劣化分などを差し引いて現在の価値を算出する方法です。
しかし、机上の計算だけで正確な価格が出るわけではありません。不動産は「個別性」が非常に強いため、実際に現地を確認させていただくことが不可欠です。
■現地調査でチェックする重要ポイント
査定価格には、不動産そのもののスペックだけでなく、周辺環境も大きく影響します。私たちが現地査定を行う際、主に以下のような点を確認しています。
1. 周辺環境と住環境
- 騒音・振動： 幹線道路や線路からの距離、近隣施設からの影響など。
- 周辺施設： スーパー、病院、学校、公園などが近くにあるか。生活利便性はプラス評価につながります。
2. 敷地と境界の状況
- 境界標の有無： 隣地との境界が明確になっているか（境界標があるか）。
- 越境物の確認： 屋根や木の枝などが境界線を越えていないか、逆に越境されていないか。これらはトラブル防止の観点からも重要です。
3. 土地・建物の個別条件
- 土地の形状・接道： 土地の形（整形地か不整形地か）や、道路に接している長さ（間口）はどれくらいか。車の出し入れのしやすさもポイントです。
- 建物の維持管理状況： リフォーム履歴や、外壁・設備の劣化状況など。丁寧に住まわれている建物は印象が良く、評価につながる場合があります。
■ハザードマップと資産価値
近年、特に重要視されているのが「ハザードマップ（災害予測地図）」です。
水害や土砂災害などの被害予測エリアに含まれているかどうかは、査定価格に影響を与えるだけでなく、購入検討者様が非常に気にされるポイントでもあります。
安全な取引のためにも、事前にハザードマップ上の状況を正確に把握し、リスクも含めて正しく評価することが求められます。
■横浜市南区の不動産売却はミナトホームへ
適正な査定価格を知ることは、売却成功への第一歩です。
センチュリー21ミナトホームでは、地域密着の豊富なデータと詳細な現地調査に基づき、お客様の大切な不動産を適正に査定いたします。
「まずは価格だけ知りたい」という方も、お気軽にご相談ください。
カテゴリ：ブログ / 投稿日付：2026/01/08 11:09
マンションの売却を検討する際、「自分の家はいくらで売れるのか？」という査定方法は最も気になるところではないでしょうか。
今回は、マンション査定の仕組みと、評価を左右する重要なポイントについて解説します。
マンション査定の基本「取引事例比較法」とは？
居住用マンションの査定では、一般的に**「取引事例比較法（とりひきじれいひかくほう）」**という計算方法が用いられます。
これは、同じマンション内や近隣エリアにある、条件が近いマンションの**実際の成約事例（いくらで売れたか）**を基準にする方法です。
この基準となる価格に、お部屋ごとの個別の事情（プラス要因・マイナス要因）を加味して、最終的な査定額を算出します。
査定額に影響する主なポイント
同じマンション内であっても、お部屋によって価格は異なります。具体的には以下のような点が評価の対象となります。
- 専有面積・間取り: 広さや使い勝手。
- 階数: 一般的に高層階ほど価格は高くなりますが、エレベーターがない物件の場合は低層階の方が好まれる（高くなる）ケースもあります。
- バルコニーの向き・日当たり・眺望: 南向きや角部屋、眺望が良いお部屋はプラス評価となります。
「管理状況」も重要な査定項目です
お部屋の中だけでなく、マンション全体の**「管理状況」**も資産価値に大きく影響します。
- 管理形態: 管理会社に委託しているか、自主管理か。
- 修繕計画と積立金: 「長期修繕計画」が適切に立てられているか、それに向けた「修繕積立金」が不足なく積み立てられているかは、買主様が安心して購入できるかの判断材料となります。
管理が行き届いているマンションは、築年数が経過しても価値が下がりにくい傾向にあります。
横浜市の不動産売買ならセンチュリー21ミナトホームへ
マンションの査定額は、市場動向や地域ごとの需要によっても変動します。
横浜市エリアでの売却をご検討中の方は、地域密着のセンチュリー21ミナトホームまでお気軽にご相談ください。
お客様の大切な資産を、適正な価格で評価させていただきます。
カテゴリ：ブログ / 投稿日付：2026/01/05 13:19
急な転勤が決まった際、せっかく購入したマイホームをどうするかは大きな悩みどころです。
「とりあえず賃貸に出して家賃収入を得れば、ローンの返済に充てられるのでは？」と考える方も多いですが、実は住宅ローンのまま勝手に賃貸に出すことは原則として認められていません。
今回は、転勤時の持ち家の扱いについて、住宅ローンの仕組みやリスク、そして「賃貸か売却か」の判断基準について解説します。Q. 住宅ローン返済中に転勤。そのまま賃貸に出しても大丈夫？
A. 基本的にはNGです。金融機関への相談が必須となります。
住宅ローンは、あくまで「契約者本人やその家族が住むこと（居住用）」を条件に、低金利で融資を受けている商品です。これは国の政策として持ち家取得を促進するための優遇措置でもあります。
そのため、銀行に無断で他人に貸し出すことは**「資金使途違反（契約違反）」**となります。最悪の場合、ローンの一括返済を求められるリスクもあるため注意が必要です。転勤時に知っておくべき3つのポイント
もし「誰かに貸したい」と考えた場合、以下の3つの壁があります。
アパートローンへの借り換えが必要になる
賃貸に出す場合は「事業用」とみなされるため、金利の高いアパートローン（投資用ローン）への借り換えを求められることが一般的です。金利が上がると毎月の返済額が増え、家賃収入だけでは赤字になる可能性もあります。住宅ローン控除が受けられなくなる
住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は「居住していること」が要件です。賃貸に出して自分が住まなくなると、その期間は控除の対象外となります。「やむを得ない事情」として認められるケースもある
ただし、転勤や介護など「やむを得ない事情」がある場合に限り、銀行によっては住宅ローンのままでの「一時的な賃貸」を認めてくれるケースもあります。まずは借入先の金融機関へ正直に相談することが大切です。「賃貸」か「売却」か？判断の基準
転勤が決まった際、家をどうするかは「将来のライフプラン」によって決めるのがおすすめです。
- 【賃貸がおすすめの方】
- 数年で必ず横浜に戻ってくる予定がある。
- 愛着のある家を手放したくないという明確な気持ちがある。
- 【売却がおすすめの方】
- 戻ってくる時期が未定、または戻る予定がない。
- 賃貸管理の手間や、空室リスク（家賃が入らない期間のリスク）を負いたくない。
- 売却益で新生活の資金を確保したい。まとめ：自己判断は危険！まずはプロにご相談を
住宅ローン返済中の賃貸は、契約違反のリスクや税制面でのデメリットが伴います。
「バレないだろう」と自己判断で進めるのが一番危険です。
センチュリー21ミナトホームでは、お客様の状況に合わせて「賃貸に出した場合の収支シミュレーション」と「売却した場合の査定」を併せてご提案することが可能です。
横浜市での不動産売買・活用にお悩みの方は、ぜひ一度ご相談ください。
横浜市の不動産売買のご相談は、センチュリー21ミナトホームまで
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カテゴリ：ブログ / 投稿日付：2025/12/26 11:31
高齢になると戸建ての管理が負担に｜
「これまで当たり前にできていたことが、少しずつ大変になる」
高齢になるにつれ、
庭の手入れ、建物のメンテナンス、階段の上り下り、
体力の変化とともに、住まいそのものが暮らしの負担になるケース
その結果、
マンションへの住み替え
賃貸物件への住み替え
を検討される方が年々増加しています。
なぜ高齢になると戸建ての手入れが難しくなるのか
戸建て住宅は「自由度が高い反面、管理責任がすべて自己負担」
特に高齢期に負担となりやすいポイントは以下の通りです。
外壁・屋根・庭などの定期的な手入れ
修繕時の業者手配や費用判断
階段や段差による転倒リスク
周囲との距離感や防犯面の不安
「今は大丈夫」と思っていても、急な体調変化をきっかけに一気に
住み替え相談から始まった土地の売却事例
今回ご相談をいただいたお客様も、当初は「
お話を伺う中で、
東京の不動産業者から現在のお住まいを相場よりも大幅に低い金額
ご本人は不安を感じながらも、
「この年齢で判断を間違えたくない」
という思いを強く持たれていました。
そこで、
ご本人が納得できる金額
住み替え後の生活を見据えた資金計画
を丁寧に確認し、当社にて売却のお手伝いをいたしました。
住み替えは「売却して終わり」ではない
土地の売却後は、
住み替え先のご提案
引っ越しの手配
新生活に必要な買い物のご相談
など、生活全体を見据えたサポートを行ってきました。
**不動産取引は「終わり」ではなく「暮らしの再スタート」**
高齢者の住み替えで大切なのは「誰に相談するか」
高齢期の住み替えでは、
価格だけで判断しない
急がされない
売却と住み替えをセットで考える
ことが非常に重要です。
不動産は、
「今の家をいくらで売れるか」
だけでなく、
「これからどんな暮らしを送りたいか」
を一緒に考えるべきものだと私たちは考えています。
まとめ｜高齢期の住み替えは、早めの相談が安心につながる
高齢になると、
だからこそ、体力や判断力に余裕のあるうちからの相談が、
取引をして終わりではなく、
取引後から始まる関係性を大切に。
カテゴリ：ブログ / 投稿日付：2025/12/16 11:19
不動産を売却した時に「譲渡所得税」というものが課税されます。
譲渡所得には、「所得税」と「住民税」と「復興特別所得税」の３つが課税されますが、所有期間によって「所得税」と「住民税」の税率が変わります。
所有期間は、不動産を譲渡した年の１月１日の時点で保有期間が５年未満か、超えているかによって変わります。
５年未満の場合には「短期譲渡所得」、５年以上の場合には「長期譲渡所得」となります。
短期譲渡所得は、「所得税」は３０％、「住民税」は９％です。
長期譲渡所得は、「所得税」が１５％、「住民税」が５％です。
復興特別所得税はどちらも2.1％ですが、これは所得税の額に対して課税されます。
つまり合計すると、短期は39.63％、長期は20.315％となります。
所有期間の開始基準は新築か中古によって異なります。
新築ですと、引き渡し日を取得日として計算し、中古ですと、契約日を取得日として計算します。
所有の終わりは譲渡日と言います。
こちらは新築・中古とも引き渡し日が基準となります。
但し、５年経過したかどうかの判定は譲渡した年の１月１日時点で５年経っているかどうかを判定基準とします。
６年所有していれば問題ありませんが、所有期間が５年数か月の場合、税法上５年所有と認められないケースもありますので、ご注意下さい。
※相続された場合には、被相続人の取得した日を引き継いで所有期間と考えます。
横浜市の不動産売買のご相談は、センチュリー21ミナトホームまで
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カテゴリ：ブログ / 投稿日付：2025/12/11 16:15
再建築不可とは、現在ある建物を取り壊してしまうと、再度建築することができない物件のことです。
建物を建築した当初は、建築基準法という法律に基づき建築されていましたが、建築基準法改正等があり、規則が従前より厳しくなった場合に再建築不可になる土地が発生します。
建て替えができる土地の条件は、建築基準法上の道路に間口が２ｍ以上接している土地であることです。
但し、共同住宅の場合は間口が４ｍ以上必要であったり、旗竿地の場合は路地部分の長さについて、などそれ以外の規定もあります。
建築基準法は１９５０年に定められた法律なので、それ以前の建物があります。また、それ以降の建物でも建築計画時の申請を建築可能な道路や建物であるかのように実際とは異なる形状として申請を行っているケースが多くありました。
一見、道路があるものの、建築基準法上は道路と判定されていない事もあります。道路の形状が指定された位置と異なっているケースもあります。
再建築不可物件と言っても様々なケースがありますが、売却はできます。
売却する際の影響として、基本的に再建築することができないので、購入者が限定されること、住宅ローン融資が利用できないことがほとんどです。
限定はされてしまいますが、リフォームすることは可能なので、自身で居住する以外に収益物件として購入する方も多いです。
43条但し書きによって再建築が可能となる例外もあります。
まずは詳細を知る為にも売却に長けている不動産会社にご相談されることをお勧めします。
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カテゴリ：ブログ / 投稿日付：2025/12/01 10:44
相続によって空家となった不動産を相続された方が一定の要件を満たして売却した場合、譲渡所得から3,000万円を控除することができます。
2016年4月1日からの時限立法で2023年12月31日までとなっています。
少子高齢化、人口減少に伴い増加し続ける空家を減らそうと国策である「空家等対策の推進に関する特別措置法」の税制上の措置としてできたものです。
空家対策が目的で、特例の対象となるのは「被相続人居住用家屋」です。
相続の開始直前において被相続人の居住用に供されていた家屋で、３つの要件に全て当てはまるものを言います。
①昭和５６年(1981年)5月31日以前に建築されていること
→昭和56年5月31日以前に建築確認を受けた建物を「旧耐震基準」というのですが、それが対象となります。周辺の生活環境に悪影響を及ぼす恐れのある空家建物のうち、4分の3が旧耐震基準の建物と言われています。これらの対策が前提の為、建築時期の制限が設けられています。
②区分所有建物登記がされている建物でないこと
→区分所有建物とは、建物の中で複数に区分され、各戸が住居・店舗・事務所等の用途で構成されている建物のことで、マンションなどが分かりやすいと思います。
③相続の開始直前において、被相続人以外に居住していた人がいなかったこと
→他に居住している人がいると空家ではないので、対策の趣旨とは異なってしまいます。老人ホーム等への入所直前まで居住していて、要介護・要支援認定を受け、老人ホーム等に入所し、相続開始直前まで老人ホーム等に入所をしていた、等の要件を満たせば適用の対象となります。
賃貸で貸したりしていた場合は、事業、貸付、居住の用に供されていない事、という要件があるので、適用対象外です。また、これは相続から売却までの間も同じ要件となっているので、注意が必要です。
これらの要件を満たし、売主様で耐震基準に適合するよう耐震補強するか、建物を解体し更地にして引き渡し必要があります。
さらに、これは相続が発生してから３年を経過する日の属する年の12月31日まで、となっていて、それの期限が2023年12月31日までです。
それ以外にも譲渡価格が１億円以下であったり、親子や夫婦などの特別の関係がある人以外への譲渡であるなど様々な要件があり、手続きや証明書類、確定申告の必要があります。
相続冬季には司法書士、建物の滅失登記には土地家屋調査士、税金に関しては税理士、解体には解体業者と、様々な専門家との連携が必要です。買主様を探すだけでなく、それらを紹介、調整してくれる不動産会社を探すことも重要になってくると思います。
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