「2025年07月」の記事一覧（15件）
カテゴリ：ブログ / 投稿日付：2025/07/31 16:05
売買契約を締結すると、家が売れたと安心される方もいらっしゃいますが、
契約書に記載されている内容に違反してしますと解約になってしまう場合があります。
契約書の内容に反してしまい解約になることを違約違反による解除、違約解除といいます。
例えば、手付解除日を過ぎた後に何かしらの事情で不動産を売ることができなくなった場合や、
所有権の移転登記ができない場合です。買主側だと、売買代金を用意できなかった場合などもあります。
相手方に契約違反があった時はまず、催告といって書面にて義務の履行を促し、それでも改善されなければ違約解除となります。
違約解除となると、契約時に定められた違約金を相手方に支払う必要があります。概ね売買代金の１０～２０％が多いですが、
実害額が違約金を上回った場合でも、下回った場合でも、その差額はお互いに請求することはできません。
また、契約自体は成立しているので、仲介手数料は支払わなければなりません。
違約解除はあまり起こることではありませんが、何点か注意していただきたい点がございます。
売主側ですと、住宅ローンの残りがある場合は完済手続きです。銀行にご連絡いただき、
その後司法書士が抵当権を抹消するための準備を進めます。
お住まい中でしたら引き渡し日の前の日までにお引越しを完了すていただき、残置物がないかの確認、
そして最後まで大切に使っていただければと思います。
横浜市南区の不動産売買のご相談は、センチュリー21ミナトホームまで
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カテゴリ：ブログ / 投稿日付：2025/07/31 13:40
築年数が経っていると見えない部分の不具合があったりもするので、不安になられると思います。
不動産は売却したあと、一定期間で発見された不具合は売主の責任となる場合があります。
そういった場合に備えて、『インスペクション』されるのはいかがでしょうか。
インスペクションとは、専門家が建物の検査をし、劣化や欠陥の有無を確認し、
修理に関するアドバイスをいただくことができます。
費用は、戸建てかマンションか、またはどの範囲まで行うかによって異なりますが、
設備だけであれば２～３万円、建物の構造部分やシロアリの害の有無などすべての検査で
６～７万円ほどと考えていただければと思います。
検査後、業者から報告書があがってきます。
どこに不具合があるかはその中に記載されており、修復するかは売主の判断となります。
修復すれば、瑕疵保険(瑕疵によって生じた損害を補償する保険)付き住宅などと打ち出して売却することで、
通常の売却より有利に販売することができる場合もあります。
ただし、修復は必ずしなくてはいけないわけではありませんが、した方が良いということでもありません。
「どれくらいの修復が必要か」「想定される買主がどこまでリフォームをされるか」によって変わってきます。
また、不具合＝問題ということではありません。
売買契約締結時に交付していただく、物件状況等報告書や
設備表という建物のコンディションを記載する書面の内容と買主が引渡しを受けた現状に違いがあった場合に問題が発生します。
インスペクションすることにより、建物のコンディションが明確となり、こういったトラブル回避に繋がります。
売主にとってメリットがありますし、買主にとっても不動産を安心して購入できるメリットにもなります。
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カテゴリ：ブログ / 投稿日付：2025/07/31 13:39
今担当しているエリアでどれくらいの売買実績があるのか、そのエリアでの勤続年数を聞いてみましょう。
周辺環境をどのように良く魅せるのかはエリアで売買実績のある方であれば多く経験があることにより得意だと思って良いです。
そのほかに専門性の知識があることがポイントです。
「宅地建物取引士」は、不動産担当者が持っているべき資格ですが、保有率が１００％ではないので、必ず確認しましょう。
また買い替え・住み替えの場合ですと、住宅ローンアドバイザーや
ファイナンシャルプランナーの資格を持っている担当者だとお金やローンの相談もできるので、助かりますね。
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カテゴリ：ブログ / 投稿日付：2025/07/28 14:51
早く売却はしたいけど、業者買取は売却価格が安くなってしまうのは…という方へ
「買取保証」という方法はいかがでしょうか？
一般的な仲介で一定期間売れなかった際に、あらかじめ売主と不動産業者間で取り決めた額で
不動産会社が「買取」をする売却方法です。
一般的な仲介とは不動産会社が買いたいというお客様を見つけて契約する方法で
「買取」とは不動産会社が直接買主となる方法です。
つまり、相場に近い価格で売却活動をしながら、万が一売れなかった時は、
不動産会社に買い取ってもらうという選択ができるのです。
売却期限と買取価格があらかじめ分かるので、資金計画が立てやすいというメリットがあります。
また、買取となると売却価格は仲介売買より基本的に７０％程度下がりますが、
仲介手数料がかからなかったり、引き渡し後の契約不適合責任を売主は負わない取り決めをしたり、
このような点もメリットになるかと思います。
買取保証では、売り手と不動産会社は「専属専任媒介契約」もしくは「専任媒介契約」を結びます。
そのため、不動産会社はいくつかの選択肢を用意したうえで慎重に選びましょう。
カテゴリ：ブログ / 投稿日付：2025/07/28 14:48
専任媒介契約が自己発見取引できるのに対し、専属専任媒介契約は自己発見できないという違いがあります。
専属専任媒介契約のメリットは業務報告義務の頻度が多い点です。
専任媒介契約が２週間に１回以上に対して、専属専任媒介契約は１週間に１回以上と多く設定されています。
反対にデメリットは、自己発見取引の禁止特約により、売主自身が物件の買主を見つけても、
専属専任媒介契約を結んだ不動産会社に仲介手数料を支払う必要がある点です。
例えば、売主が知人や親戚、同じマンションの住人などに売却の話をすることで、
買主を見つけた場合でも仲介手数料を支払わなければなりません。
売主が自分で買主を見つけることがないということであれば、業務報告が最も多い専属専任媒介契約はおすすめだと思います。
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カテゴリ：ブログ / 投稿日付：2025/07/28 13:54
既存不適格建築物とは、
建築当時は適法だったものの、法改正などにより基準が合わなくなってしまった建築物のことです。
いくつか気を付けなればいけないことがあります。
例えば、売却は通常の住宅に比べて難しいと言われています。
理由として、住宅ローン審査が通りづらいこと、制限を受ける可能性があることが挙げられます。
既存の建築物と同じ規模・同じ用途での建て替えや建築確認が必要な規模の修繕を行うことができないこともあるため、
担保価値が低くなり、購入希望者が希望額でのローン審査が通りづらくなることがあります。
また、建築当時に指定された建蔽率・容積率の制限値が変更されたことにより、
購入者が立て替える際には、既存の建築物より規模が小さくなってしまう可能性もあります。
このように気を付けるポイントを押さえておけば売却することは可能です。
売却の際は、買主に既存不適格建築物であることをきちんと告げることが大切です。
併せて、どのような制限を受ける可能性があるかについても納得してもらいましょう。
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カテゴリ：ブログ / 投稿日付：2025/07/28 11:55
家族信託とは、
「自分で自分の財産管理をできなくなってしまったときに備えて、家族に自分の財産の管理や処分をできる権限を与えておく方法」
のことです。
他人に財産管理を任せて運用を行ってもらう方法として投資信託などが人気ですが、
家族信託は財産管理のための報酬が発生しない家族間の利用が想定されているという特徴があります。
具体的なケースとして、認知症対策です。子供が処分したいと思っていても、
所有者である親に契約能力がないと売ることができません。
どうしても売却したい場合には、法定後見人制度を利用することで売却は可能です。
ただ、その際に当該不動産が親の自宅である場合には、家庭裁判所に許可を出してもらう必要があります。
許可が出ない場合は、売却はできません。
その他、不動産の共有を回避するときに良いケースと言えます。
共有者のひとりが売却を希望してもほかの共有者の同意が取れず、売却できないなど、トラブルが生じる場合があります。
一方で家族信託は、不動産の管理・処分を行える者とその利益を受け取ることができる者を分けることができます。
管理・処分権限は一人に集約し、第二受益者は複数人にすることで、委託者死亡後の不動産の管理・処分から生じる利益は
複数人で分け合うことができます。
ご自宅等の不動産を所有する方にとっては、有効なものではないでしょうか。
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カテゴリ：ブログ / 投稿日付：2025/07/18 14:36
まずは依頼されている不動産会社がしっかりと営業活動されているかを確認する必要があります。
しっかりと営業活動を行ったうえで、お問い合わせやご案内の件数が少なければ価格を下げる判断になります。
一般的に営業活動が一通りできるのは概ね一か月です。
一か月売却活動をした結果、ご案内の数等の買主候補の引き合いが想定より少なければ、概ね５％の値下げを提案します。
査定額に対して10％上乗せした場合、
値下げのタイミングとしては1か月ごとに提案させていただき、概ね５％程が目安となります。
カテゴリ：ブログ / 投稿日付：2025/07/17 11:58
「オーナーチェンジ物件」として売却することができます。
オーナーチェンジすることに借主や連帯保証人に承諾を得る必要はありません。
売却後に、入居者様に売主と買主の連名で知らせるのが一般的です。
売却する手順は、大まかにいえば通常の売却とほとんど変わりません。
ただ売却価格の査定方法が投資用不動産である為、居住用の物件と異なり物件自体の収益力に基づいて
不動産価格を求める収益還元法を用いて査定が行われます。
一般的な居住用物件より物件のニーズが狭まってしまうので、査定価格が低い傾向があります。
また、内覧ができないことが多く、原状回復費用が不透明で売却が難しく、時間がかかってしまうケースがあります。
カテゴリ：ブログ / 投稿日付：2025/07/17 11:38
売却はできます。
ただ注意が必要です。借地権付き建物を売却するには、地主様の許可をもらい、地主へ承諾料の支払いが必要となります。
承諾料というのは、新たな借地権所有者が毎年地代を支払ってくれる保証はないので、そのリスクに対して支払う必要があります。一般的に借地権価格の５～１５％程度です。
売却方法としては３つの方法がございます。
①借地権付き建物として売る
②地主に建物を売る
③底地権とセットで売却する
①は、通常の戸建て住宅などと同じように売却する方法です。
メリット：売却活動の時期や販売価格を自分自身で決めることができ、自由度の高い
デメリット：土地と合わせて購入できる中古物件などがライバルとなるので、売却価格を値下げしなくてなはいけない、売却期間が長引く
②は、第三者に買主を探すのではなく、地主に建物を買ってもらう方法です。
メリット：買主を探す必要がない為、早く売却活動を終えることができる
デメリット：地主が借地権を取り戻すつもりがない、貸しているという立場から価格交渉の話し合いがなかなか終わらない
③は、初めに地主から底地権を購入し、所有権を完全に取得したうえで第三者に売却する方法です。
メリット：その土地の所有権を丸ごと売ることになるため売りやすい、不動産価格は高くなりより高値で売却できる
デメリット：一時的に底地権を購入する資金が必要
借地権付き建物は通常の建物とは条件が異なる為、売却しづらいということもありますが、借地権であれば土地に関する税金がかからないなどのメリットもあります。そのようなメリットも活かして売却活動を進めていくと良いかもしれません。
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