「2025年08月」の記事一覧（11件）
カテゴリ：ブログ / 投稿日付：2025/08/28 12:03
売買契約締結の際に、売買代金の一部として買主から売主へ手付金を支払うことが一般的です。
金額は売買金額やその他の条件と同様に双方の合意で決定します。
一般的には、売買代金の１割とすることが多いかと思います。
ただし、宅建業者が売主で新築工事中やリフォーム前などの未完成物件の場合、売買代金の５％や１０００万円を
超える手付金であれば、銀行等と保証委託契約をするなど、手付金の保全措置を講じる必要があります。
そのため手続きの煩雑さなどから、保全措置の必要のない金額で設定することが多いです。
また、買主が物件価格の全額や諸費用まで融資を利用する場合も多く、
そういった自己資金の少ない等の場合は１割より少ない金額を希望されるケースもあります。
手付金のある契約では、売買契約締結後に買主の手付放棄や売主の手付金倍返しで解除できる手付解除が設定されます。
これは売主・買主どちらの権利もあります。
金額が多いと解除のハードルが高すぎますし、少ないと解除のハードルが低すぎることになります。
不動産取引は個別性が高いので、その手付金額とする理由をご相談されるのが良いかと思います。
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カテゴリ：ブログ / 投稿日付：2025/08/28 12:01
売却する際に、設備表の記入の依頼があるかと思います。
設備表とは、売主が買主に対して売買対象の設備を明らかにするものです。
売買物件の状況が売買契約時にどのような状況であるのか、
またどのような状況で買主に引き渡しをするのかを明確にする必要がある為、設備表は重要なものとなります。
設備表の欄の設備の有無について、「有」とした設備が引渡しの対象となります。
引き渡し後に一部設備が壊れていた場合は、設備表で故障の有無の欄をご確認ください。
故障は「無」と記載にされていたにも関わらず、不具合があった場合は、買主は売主に対して補修の請求することができます。
補修の範囲は「主要設備」と「その他」の設備に分かれていて、
主に「主要設備」と言われる、給湯関係、水回り関係、空調関係です。
期間は引き渡し完了後７日以内に買主から請求を受けた故障・不具合に限り修復義務を負います。
「故障・不具合」の欄に「有」と記載されたものに関しては売主の修復義務は負いません。
ご記入のタイミングは、売却を不動産会社に依頼するときが良いかと思います。
早い段階で設備の故障や不具合を売主が確認し、購入を検討されている方に知らせる為です。
売買契約時に売主から買主へ設備表について説明をすることで、引き渡し後のトラブル防止につながります。
説明後は売主は引き渡し時までその状態を保たなければなりません。
契約時の説明と引き渡し時の状況が異なってしまった場合は、売主はその設備について修復義務を負わなくてはならない為、
ご注意ください。
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カテゴリ：ブログ / 投稿日付：2025/08/26 11:54
山林の売却は市街地での不動産とは異なり場所によって、売却が難しいケースもあります。
問い合わせ先は必ず山林のある地元の不動産会社になさってください。
また、不動産会社によっては山林の取り扱いをしていない場合も多いのでご注意ください。
その他に所有されている山林がどの種類になるのか、把握されていた方が良いと思います。
山林には４つの種類があります。
①都市近郊林地
②農村林地
③林業本場林地
④山村奥地林地
市街地に近いか、宅地に転用できるか、または山林の樹木の品質などによって値段が変わります。
また山林の売買は、宅地とは異なり、測量することが難しい場合が多いので
公募売買（登記簿に記載された面積を基に売買代金を決定する方法）が一般的です。
ただ、トラブルを避けるために測量をすることや、専門家を通じて面積を確認することをおすすめします。
価格の確認は不動産会社にご相談いただくのが良いと思いますが、事前にご自身で調べることもできます。
国土交通省が公開している「不動産価格情報検索」というサイトにて住所を検索していただければと思います。
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カテゴリ：ブログ / 投稿日付：2025/08/26 11:22
不動産売却の際に、一括で査定をしてもらえるサイトを利用するのが最近では主流となってきています。
一括サイトを利用するときのポイント
・査定会社を選べるサイト
・どのような不動産会社が参画しているか
その会社がどのような会社であるかは、ホームページを確認することでわかると思います。
売却に精通している会社か、スタッフはどのような方か、社風など。
会社のホームページに売却専門のサイトがある会社は売却に力を入れていると思います。
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カテゴリ：ブログ / 投稿日付：2025/08/22 11:04
ローン特約とは、ローンの融資が下りなかった場合に、契約を白紙に戻すことができる特約です。
売買契約時に手付金の授受や残代金の一部の支払いがあった場合でも、売主は買主に対して、
受け取った手付金や代金を返還しなければなりません。
ローン特約には２種類あります。
１つ目は、「解除権条件型」買主がローン不成立の場合、自動的に契約が解除となります。
２つ目は、「解除権保留型」です。期限までにローンが不成立になった場合、契約解除するかどうか、買主が決定するものです。
ローンが不成立となった際、多くの買主はほかの融資機関に相談するので、「解除権保留型」の方が多いと思います。
例として、審査途中で転職されたり、内容に不備があった場合に、ローンの借入金額が減額されたり、不成立により、
白紙解約になったケースがあります。
ローン特約が認められなかった例として、買主がローン成立させる努力を怠ったためにローン不成立にとなり、
認められなかったケースがあります。あくまでもローン特約は、審査を進めていったが、融資が不成立だった場合に
認められるものです。
ローン特約の他に「手付による解除」もあります。
これは、買主と売主双方から主張できる点、不動産会社へ支払う仲介手数料は返金されない点がローン特約との違いです。
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カテゴリ：ブログ / 投稿日付：2025/08/22 11:03
現在、ローン返済中でも売却はできます。
ただし、気を付けなければいけないのが「抵当権の抹消」です。
お持ちの不動産には銀行からの抵当権が付いいるので、借りたローンを返済して抵当権を抹消する必要があります。
抵当権とは、ローンを借りる際に借入者以外に銀行は不動産を担保とします。
万が一、借入者がローン返済できない場合に担保した不動産を売却して資金回収するためです。
抵当権を設定した場合、銀行などの抵当権者は他の債務者に優先して資金の回収ができる権利のことです。
そのため、不動産売却の際は次の購入者に引き渡しする前に抵当権を抹消しなければならないのです。
新たに不動産を購入される方に対して、銀行などの金融機関は前所有者の抵当権を外すことを条件に融資しています。
抵当権の抹消は、残りの借入金額を支払うことにより、銀行が抵当権を外します。
残りの金額を残債務と言いますが、借入されている方が、この残債務を支払った際に、
銀行は「抵当権抹消書類」を借入者にお渡しします。
実務的には、抵当権の抹消手続きは司法書士に委任することが多い為、あまり馴染みがないかもしれません。
抵当権抹消に必要な書類は下記６つです。
①登記済み省または登記識別情報
②登記原因証明情報（抵当権解除証書）
③委任状（代理権限証明情報）
④金融機関の資格証明書
⑤抵当権抹消登記申請書
⑥登記事項証明書
書類は銀行や法務局で手に入ります。
抵当権抹消手続きの費用は、印紙代、司法書士への金額を含め、15,000～20,000円程度です。
購入者の登記にも関わるので、プロの司法書士に依頼することをお勧めします。
カテゴリ：ブログ / 投稿日付：2025/08/22 11:02
一般媒介契約とは、不動産会社と媒介契約を結ぶときの契約形態の１つです。
最大の特徴は、複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことができることです。
≪一般媒介契約の特徴≫
・複数の不動産会社に依頼できる
・自分で見つけた買主と取引ができる
・契約に有効期限がない(ただし、３か月以内としている不動産会社が多い)
・売主への売却活動の報告義務なし
・レインズ登録の義務なし
≪一般媒介契約に向いている方≫
・複数の不動産会社に依頼されたい方
・人気のある不動産をお持ちで、高く売れる見込みのある方
≪一般媒介契約に向いていない方≫
・定期的に売却活動の状況を知りたい方
・複数の不動産会社担当者とのやり取りが煩わしい方
その他、気を付ける点として、多くの不動産会社の担当者は一般媒介契約を嫌がる傾向があります。
理由は、他社で成約すると手数料が受け取れないことや、販売戦略が立てにくいことです。
不動産を高く売却させるためには週末の折り込み広告や案内など、売主との意思疎通が必要不可欠です。
その為にも一般媒介契約ではない契約手法を希望する営業マンもいます。
カテゴリ：ブログ / 投稿日付：2025/08/08 15:54
契約書や重要事項説明書に買主が利用する予定の銀行やローンの金額の他、融資承認取得日、
融資利用の特約に基づく解除の期日が記載されているところがあるかと思います。
融資承認取得日に記載されている日までに、記載されている銀行で、記載されている金額以内のローンの申込みについて
融資の承認をもらう必要があり、もし申込みをしていながらも否認された場合は、解除の期日までであれば
契約自体を白紙解約にできる内容です。
期日を過ぎて申込みをして、融資の承認を得られればよいですが、
もし否認されてしまった場合には違約解除となることもあります。
白紙解除、違約解除どちらの場合も新たに買主を見つける必要があります。
白紙解除の場合ですと、手付金や仲介手数料などのお金が基の支払い主に戻りますが、
違約解除の場合ですと、契約書に定められた違約金を売主が受領することになります。
こういったケースを防ぐために、事前審査というものをやっていただくこともあります。
事前審査では買主のお仕事や収入、その他借入状況について審査を行います。
仮審査とも言いますが、それで承認を得られれば本審査で否認される可能性は大きく下がります。
融資承認取得期日までに手続きを進めているか、念のためご注意いただければと思います。
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カテゴリ：ブログ / 投稿日付：2025/08/08 15:43
人が心理的に抵抗を感じるような欠点があることを心理的瑕疵と言います。
例えば、人が亡くなっていた不動産や、近くに墓地があったりという場合です。
周辺相場より安く売買されることが多くなります。
心理的瑕疵のある不動産を売却する際に必ずしていただきたいことは、買主への告知です。
販売を依頼する不動産会社に心理的瑕疵があることをお伝えし、売買契約の際には物件状況報告書にも
記載していただくことになります。
人が亡くなったことのある不動産ですと、物件資料等に「告知事項あり」と記載されます。
心理的瑕疵の内容によっても違いますが、墓地付近の不動産は１～２割ほど価格が低いかと思います。
建物内で亡くなった方がいる場合でも自殺か他殺かによっても変わります。他殺の場合ですと、
相場の半値以下とお考えいただければ良いかと思います。亡くなった方がいる場合では、不動産会社が買取るケースが多いです。
気にしない方もいらっしゃいます。墓地の近くだと高い建物も立たないだろうし、日当たりも良く、
安く買えるなら良いという方もいらっしゃいます。
不動産会社に一度ご相談ください。それぞれの状況に合わせてご提案させていただきます。
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カテゴリ：ブログ / 投稿日付：2025/08/07 12:05
空家となっている不動産の売却の際は、買主が個人の場合、基本的には売主のご負担で片付けていただく必要があります。
売却をスタートされるときに片付けていただいた方が印象も良いかと思います。
ご自身で片付けされるのはかなり負担になりますので、そういった片付けや撤去をされている業者に
依頼されることをお勧めします。
そのままの状態で不動産会社に買い取っていただくこともできます。その不動産を買い取り、リフォームしたり
立て直しをしたりして販売するところもあり、その工事する際に併せて撤去することで費用を抑えて撤去することもできます。
個人の方に買い取っていただき、リフォームされる際に片付けていただくことも可能ですが、あまり印象が良くなく、
売却期間や金額に影響が出てしまいやすいです。
それに加えて、空家の場合は契約不適合責任のリスクもありますので、そちらもご注意ください。
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