「2025年09月」の記事一覧（16件）
カテゴリ：ブログ / 投稿日付：2025/09/23 11:35
コロナ感染拡大により、返済困難な方が増えています。
コロナ禍に関係なく、住宅ローンの破綻率は２％と言われています。
住宅ローンが支払えなく名tt場合はまず、借入している金融機関に相談することをお勧めします。
金融機関は返済が困難になった場合、支払い猶予などをしてもらえる場合があります。その他、無駄な出費を減らすことや、
家族の協力を得て収入を確保することも大事なことかと思います。
その他、公的機関や税理士、会計士などの専門家に相談するのも一つの手です。様々な国や地方自治体の支援サービスを
教えてもらえる場合もあります。
一番やってはいけないことは放置です。
優遇金利の停止はもちろん、最悪の場合、不動産を競売にかけられてしまう場合もあります。
その時は、住んでいる家から引っ越しをしなければなりません。
他には、借金を借金で返すことやハイリスクな投資、ギャンブルにお金をつぎ込むこと、
副業などの無理なバイトをされることもお勧めはしません。
放置せずに、ますは「相談」をしてください。
横浜市の不動産売買のご相談は、センチュリー21ミナトホームまで
カテゴリ：ブログ / 投稿日付：2025/09/23 11:35
売買契約の締結時に行う「重要事項説明」はオンラインでもできます。
これを「IT重説」と言います。
従来は宅建士の有資格者が対面で買主・借主に重要事項説明をしなければなりませんでした。
それがテレビ電話などの端末上でも可能にしたものが「IT重説」です。
重要事項説明をオンラインで説明を受ける際、まずは売主様の同意を得た上で実施されます。
オンラインで説明するためのネット環境の設備が必要となります。
IT重説は音声のみでは認めらていないため、必ず音声付の動画で行っていただく必要があります。
ですので、通信環境を整えて説明を受けていただければと思います。できれば、パソコンやタブレットなどの画面が大きいと
見やすくて良いと思います。
また、双方向でのやり取りをするため、Wi-Fiなどに常時接続した上で行うと良いですね。
書類などは、事前に不動産会社からIT重説を受ける方に重要事項説明書などを送付して、書類を確認いただきながら、説明を行い、
ご理解・ご納得いただいた上で署名・捺印をしていただきます。
横浜市南区の不動産売買のご相談は、センチュリー21ミナトホームまで【ここからお問合せください。】
カテゴリ：ブログ / 投稿日付：2025/09/23 11:33
宅建業法では、不動産を買おうとしている人に対して、
購入の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる内容は購入者に伝えないといけないという決まりがあります。
これを告知義務と言います。
具体的に対象となる不動産で亡くなった方がいる場合に記載されていることが多いです。
売主様からご報告がない限り、わからないことがほとんどですが、それを隠していた場合には民事上の責任を問われる可能性も
ありますし、査定価格にも大きく影響します。
2021年10月8日に国土交通省から「人の死の告知に関するガイドライン」というものが発表され、売却する場合に告知しなくても
良いケースとして２つ記載があります。
①自然死や日常生活の中での不慮の死
②隣接や、マンションなどの集合住宅の普段使わない共用部分での死亡
賃貸の場合はこの２つに加え、死亡から３年経過した場合も加わります。
ただし、①、②の場合も含めて、事件性や社会への影響が高い場合や買主様や借主様から質問があった場合はお伝えいただく
必要があります。
亡くなった場合以外では、買う方の判断に影響があるかどうかが基準となり、具体的には近所にお墓やごみ集積所があるなど、
嫌悪施設がある場合です。このような場合は、告知事項ありと記載されず、「近隣に墓地あり」というような直接的な表現で
重要事項説明書に記載されることもあります。
嫌悪施設は不動産会社でも確認ができますので、特に亡くなった方がいる場合には査定の段階で担当者にお伝えいただきたいです。
横浜市南区の不動産売買のご相談は、センチュリー21ミナトホームまで
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カテゴリ：ブログ / 投稿日付：2025/09/19 10:23
人に知られずに売却したい方は「業者買取」という方法がございます。
買取相手が業者になるため、一般的なネット広告やチラシなどの集客といった売却活動をせず売却することができます。
ただ、メリット・デメリットがそれぞれあるので、注意が必要です。
≪メリット≫
・物件の宣伝や広告は必要ないので、一般に公開される情報というのはほとんどないに等しい点
・室内の見栄えにこだわらなくて良い点
買い取り業者は次に売るときに自社でリフォームして売るので、多少の汚れや見栄えの悪さは査定額に反映されず、
売却のための準備がそれほど必要ありません。
≪デメリット≫
・一般的な売却活動よりも売却価格が低めになる点
業者が買取った後は、再度リフォームして売却するのがほとんどです。買取業者もその差額で利益をあげているので、
そのマージン分は仲介に比べると価格が下がってしまう傾向があります。仲介価格の７割以下での買取になることが多いです。
広告を何も打つことができない場合は、自社での見込み客や来店客のみに紹介する形で買主を探します。
自社の見込み客も限りがありますし、来店客も最近はネット反響で来ることが多いので、決して飛び込みのお客様は多くは
ありません。基本的に人づての紹介になるので、物件情報を非公開で仲介売却するのはかなり難しいのが現状です。
また、近隣の人が購入希望者のケースもあり、広告活動を限定的にして、極力知られないようにしても、内覧に訪れるのは
近所の顔見知りという可能性もあります。こうしたケースは意外に多いので、たとえ限定的な売却活動をしても周りに
全く知られずに売却するということは難しいです。
なので、絶対に知られたくないという場合は、「業者買取」をお勧めします。
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カテゴリ：ブログ / 投稿日付：2025/09/19 10:22
自宅が共有名義となっている場合、離婚される際は財産分与として婚姻中の財産は夫婦それぞれで分け合うことになっており、
不動産も財産分与の対象で２分の１ずつとなります。
購入当初の出資額に応じた持ち分を決めたかと思いますが、その持ち分は関係なく２分の１ずつ分け合うことが原則です。
もし離婚成立後も持ち分を２分の１ずつだと将来売却しようとした際に相手方の承諾が必要であったり、
万一相続が発生した場合には関係が複雑となります。
ですので、どちらかが相手に共有持ち分を譲ることが一番スムーズかと思います。
住宅ローンが残っていない場合は、離婚協議書を作成して財産分与に基づいて単独名義に登記を変更し、譲り受けた方は
相手方に代償金を払うことで公平に財産分与できるので比較的簡単です。
お二人ともに住宅ローンが残っている場合は持ち分を失う方の住宅ローンを完済しなくては名義変更ができないので、
ローンの借り換えや、ご実家などからお金を出していただく必要があります。
連帯保証人や連帯債務者になっている場合は、別のどなたかになっていただくか、物理的担保と言って土地や建物を担保に
入れることで連帯保証人を外してもらう方法があります。
一番おすすめな方法は、売却することです。
売却価格が住宅ローンの残債より高い場合は、売却後に手元に残ったお金を分け合うだけで済みますし、残債より低い場合は、
現金で差額の補填をして住宅ローンを完済する必要があります。
まずは、ご自宅がいくらくらいで売却できそうか、査定のご依頼をしていただくのが良いかと思います。
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カテゴリ：ブログ / 投稿日付：2025/09/13 14:41
賃貸で貸している不動産は収益物件としての売却となる為、買主様は投資を目的として買うこととなります。
そのため、利回りを考えて取引されます。
収益物件だと、収益還元法という手法で査定され、家賃収入に対する利回りで金額を算出します。
収益物件の売却でポイントは２つございます。
１つ目は、依頼する不動産会社です。
居住用と投資用の不動産では取り扱い方が変わってくるので、専門知識も異なります。
２つ目はタイミングです。投資用の不動産は建物の耐用年数に応じて減価償却費として経費に計上できるので、
所得税などの税金対策となります。また、ローンの支払額のうち、元金返済分は経費にすることができず、
利息分のみが経費として計上できます。
ローンの支払額は一定の場合でもその内訳は、最初は利息分の割合が高く、徐々に元金分の割合が高くなっていきます。
そして、元金分の金額が減価償却費を上回った時、節税効果も薄れますので売却のタイミングとしては良いと思います。
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カテゴリ：ブログ / 投稿日付：2025/09/13 14:40
築年数が経った家でも、リフォームや建て替えをされる方もいらっしゃるので、売却することができます。
更地にして売り出した方が高く売れると耳にされた方もいらっしゃると思いますが、これは本当です。
土地の用途が広がり、購入希望者が増えることが多く、その結果として、高く売れるケースもあります。
また、建物を所有しなくなった場合、空家が残っていた場合に起こる倒壊や放火の心配もなくなります。
ただし、更地で売却する際に注意することが３つあります。
①解体費用が必要となる
→既存の建物を取り壊す費用が必要となり、数十万から数百万かかる場合があります。
②固定資産税の軽減が受けられなくなる
→居住用の宅地について、２００平米以下の部分は課税標準額が６分の１になるという軽減措置がありますが、
建物を取り壊すとこの軽減措置は受けられなくなります。
③隣の土地の所有者との打ち合わせ
→建物を取り壊す際に、隣の土地の所有者と話し合いが必要です。
更地にせず、そのまま売却した方が良いケースもございます。
①建物がまだ利用できるビルやRC造の建物などの場合
②古民家など、古いことに価値がある場合
③解体が困難な場合
④解体費用が著しく高い場合
⑤手元に解体費用がない場合
こういった状況ですと、そのまま売却された方が良いかもしれません。
売却をお考えの状況を確認して、ご検討してみてください。
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カテゴリ：ブログ / 投稿日付：2025/09/11 12:09
市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域という定義で、原則として建物を建てることができない為、
売却が難しい場合が多くなります。
その場合は、その建物が合法的に開発許可を取得しているかどうかがポイントです。
しっかりと開発許可を取得している場合は、新たな所有者が立て替えをする際も、同じ規模・用途の建物であれば再建築することができます。
また、開発許可を得ていない場合でも、登記簿に記載されている地目が「宅地」になっているかの確認が必要です。
建物がなく、土地だけの場合は、家を建てることを目的とした方への売却のハードルは上がります。
その他、不動産を所有しているとかかってくる税金面が違います。市街化区域では固定資産税と都市計画税がかかるのですが、
調整区域では都市計画税はかからず、税金が安くなることがメリットとして売り出せます。
建物がある場合と土地だけの場合、その地域でどのような条例が定められているかによっても違います。
またどのような方に向けて販売をするかによってメリットの打ち出し方も変わってきます。
横浜市南区の不動産売買のご相談は、センチュリー21ミナトホームまで
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カテゴリ：ブログ / 投稿日付：2025/09/11 12:08
「査定価格」とは、営業担当者が物件を評価し、周辺相場などを基に適正と思われる価格を算出した価格です。
次に「売出価格」とは、不動産会社が算出した査定価格を基に売主様のご希望やご売却の理由、同一マンション内また
同一エリア内の売り出し状況を見て相談して決める価格となります。
査定価格を大きく上回る売出価格で売り出されると売れるまでに長い期間を要し、査定価格を下回る額でしか売れなかった
というケースもあるので、売却のご事情を踏まえて売出価格を決定していただくことをおすすめします。
例えば時間的余裕のある場合、購入希望者をゆっくり待つ余裕がありますので、ご自身が希望する
「売却希望価格」を「売出価格」としてそのまま設定し、その価格で購入してくれる買主様を待つこともできます。
ただ査定価格は、不動産会社が持つ独自のデータを踏まえ、プロの目で判断・分析して算出している価格となりますので、
査定価格からあまりにもかけ離れた売出価格となってしまうと、査定価格を下回る額でしか売れないケースも考えられます。
そのため、時間的余裕のある場合でも「査定価格」をベースに不動産会社のアドバイスも踏まえた
「売出価格」を設定することがおすすめです。
相続税の納付期限が決まっている場合や住まいの買い替えで購入する物件が先に決まっている場合などは、
売却期間に余裕がないため早期に不動産を売却して現金化しなければなりません。そのため不動産仲介会社が提示した
「査定価格」を「売出価格」として設定し、売却不動産への問い合わせ状況や内覧いただいた購入検討者の状況をみながら
段階的に売出価格を下げていくことで、売却期限までに間に合わせることができます。
売却理由は人によって様々で、その理由に合わせて「売出価格」を設定することが大切です。
カテゴリ：ブログ / 投稿日付：2025/09/05 16:01
新しく建物を建て替えると気持ちも心機一転して気持ちがいいですよね。ただ、建て替えにはメリット・デメリットがあります。
メリットは大きく４つです。
①土地を探す手間が省ける
→住み替えのように土地を探す手間や費用などが一切不要なので、金銭面と時間を一気に減らすことができます。
②慣れた土地に住める
→学校区や地域のルールを変えずに日常生活を送れます。
③今までの家の不満を解消できる
→間取りや電気・ガス、水道といったインフラ設備などを全て新しくすることができます。
④建て替えローンが組める
→建て替えローンと言われる建て替えのための住宅ローンがいくつか存在します。このローンが組める金融機関には
大手が取り組んでいることもあり、安心です。
次はデメリットです。こちらも大きく４つあげられます。
①仮住まいが必要
→建て替えの際は、解体の作業から新築が立て終わるまでの期間は仮住まいが必要になります。解体から新築の完成、
引き渡しまでおおよそ６か月～１か月程度と言われています。また引っ越しも２回必要となるので、その点を踏まえて
資金計画を立てる必要があります。
②建て替えができない場合もある
→今、建物が建っている土地でも、解体して更地にしてしまうと新t九を建てられない「再建築不可物件」という場合があります。「前面道路が建築基準法の道路ではない」「摂動２ｍ未満」の場合、再建築不可の物件の条件に当てはまります。
この点をご確認いただければと思います。
③解体工事が必要
→解体費用は「坪単価×延べ床面積(坪数)」が費用相場を求める方法のひとつです。この費用とは別に家の状況や状態で
様々な費用が別途必要となります。こちらは解体業者に現地を確認していただいたうえで見積もりを取りましょう。
④滅失登記が必要
→滅失登記とは建物を取り壊した際に必要となる申請です。
建物解体後、１か月以内に申請をする申請義務があり、怠ると１０万円以下の罰金を支払う場合等があります。
この申請を行わないと新築を新たに建てることも、その後更地にした土地を売ることもできません。さらに固定資産税といった
存在しない建物に税金を払い続けなければならなくなるので、解体後は忘れずに行いましょう。
メリット・デメリットがございますので、ポイントを押さえて、ご検討してみてください。
お近くの不動産会社にご相談に行かれるのも良いかと思います。
横浜市の不動産売買のご相談は、センチュリー21ミナトホームまで
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