2025年09月の記事一覧｜センチュリー21ミナトホームのブログ｜センチュリー21ミナトホーム

不動産の取引には契約と決済があります。
不動産売買契約書を締結した時が契約、決済は残代金の支払いと所有権移転登記です。

不動産の取引では契約と同時に物件の引き渡し等を行うことができないケースが多く、それらを決済の時に行うことが一般的です。
例えば、融資を利用する場合は申込みには契約書が必要となりますし、居住中での売却の場合は、
売却の契約のあとに引っ越すことになるので、同時に行えません。その他、更地や測量してからの引き渡しの場合は、
ここから解体作業や建物滅失登記が必要となります。

なので、金額はもちろん、残代金支払いや引き渡しの期日、引き渡し時の条件などの特約事項なども記した契約書を
作成し、記名押印することで売買契約を締結します。

決済は通常、買主様の利用する金融機関で行うが一般的です。買主様と売主様、不動産業者だけでなく、司法書士が立ち会います。
売主様から所有権移転登記に必要な書類や本人確認書類を司法書士が行い、問題がなければ融資の実行を行います。
登記に関する書類への記入以外に、買主様は残代金や各種清算金、仲介手数料や、登記・火災保険に関する支払いの伝票記載、
売主様は買主様から頂く各代金の振込伝票、各領収書の記入などを行います。
それらの手続きが終われば鍵の引き渡しを行います。
引き渡した鍵の各本数、境界確認書や合意書など書類の内容、引き渡し日を記載した引渡完了確認書を作成し、
署名押印をいただきます。



買主様がローンを利用していた場合には、抵当権抹消手続きが必要となります。
売主様は仲介担当者・司法書士と一緒に利用していた住宅ローンの銀行に行き、一括返済の手続きと、
抵当権抹消書類を取得します。

売主様はここで手続き完了ですが、司法書士はここから法務局へ行き、抵当権の抹消と所有権移転、
新たな抵当権設定の登記申請を行います。

抵当権の抹消書類は事前に手続きが必要ですし、印鑑証明書や住民票・戸籍の附票などの必要書類もあります。
これらの手続きをスムーズに進める為、不動産仲介の担当者は業務を行います。

横浜市南区の不動産売買のご相談は、センチュリー21ミナトホームまで
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物件が売れない理由は「買い手がいないから」です。
原因は大きく３つ考えられます。

①販売価格が不適切である
②物件自体に何らかのマイナスポイントがある
③不動産会社選びに失敗している

①は、物件自体の価値に対して価格が割高であることが多いのです。
不動産会社の査定価格の相場より高かったり、売主の希望価格を優先していたりするからです。
②について、売れにくい物件の多くは外観や設備などの何らかの問題があります。初めて物件を見たときの印象は、
後々まで尾をう引くことになります。外壁の汚れ具合や劣化の度合い、玄関の清掃状況、水回りぼ清潔さなどは特に重要です。
③は、価格や物件に問題がない場合は、不動産会社に原因があるのかもしれません。
売却を依頼する際に結ぶ媒介契約の契約期間は一般的に３か月間です。そのため、不動産会社は３か月間に成果を出そうと
販売活動を行います。仮に３か月経っても物件への問い合わせ自体が少ない場合は販売戦略に問題があるか、
不動産会社の販売力自体が低いのかもしれません。
ご依頼している不動産会社へどのような売却活動をしているのか、今後の売却活動の内容などを
ご相談されてみると良いかもれません。

対策としては下記があげられます。
・周辺の成約価格を調べ、適正販売価格に改定する
・外壁や内装、水回りなどを中心にリフォームやリノベーションを施す
・不動産会社と協力し、販売戦略や広告の出し方を見直す　　
・不動産会社の変更



以上のポイントを意識していただければと思います。

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自宅の売却をご検討の方は、まずは不動産会社へご相談ください。
ご事情やスケジュールなどによって売却の進め方が少しずつ変わってくることもございます。
住宅ローンの残りがあるか、諸費用としてどれくらいが必要なのか、そのほかにもその方に合ったご提案をさせていただきます。

査定額は次のステップとなります。
近年では、一括査定サイトをご利用になる方も多く、最初のご相談と査定額のご提案が同時になることも増えていますが、
ご相談の後に査定させていただきます。
早ければご依頼いただいた当日にお伝えすることもできます。

ご質問を良くいただくのですが、査定額と実際の売り出し金額は別物です。
売り出し金額は最終的に売主様がお決めいただきます。
ご事情に伴うスケジュール等も考慮し、ご売却を開始します。
その際に媒介契約書という契約書を締結させていただきます。

売却活動が始まりましたら、ご購入を検討されるお客様もいらっしゃいますので、
お住まい中の方はお部屋の掃除をしていただきたいです。

販売活動は不動産ポータルサイトと言われる、物件探しをする方が利用するサイトに登録したり、
レインズという不動産会社が見ることができるサイトに登録するなど、広く広告させていただくことが一般的です。
また、オープンハウスを開催し、ご検討されている方に直接ご来場いただくこともあります。

ご購入希望の方が現れましたら、購入申込書という書面を提示させていただきます。
売買金額、手付金額、引き渡し時期などをご確認いただき、双方で合意に至ったら売買契約へと進みます。

引き渡し日までにお引越しを完了させたり、決済の準備、
買主様が住宅ローンを利用される場合、銀行からローンの承認を得られない場合は契約が白紙解約になってしまうこともあります。また、引き渡し後も契約不適合責任という責任が一定期間ございます。
それが終わりましたら、ひと段落できるかと思います。

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ローン返済が困難で、滞納し続けてしまうと、競売となります。
競売とは、一番高い金額で入札した人が落札・購入する売却方法で、自宅を強制的に売却されることを指します。
また、競売の手続きが進むと、任意売却の申請をしてもそこから手続きを差し戻すことは難しくなります。
さらに競売で売却される場合は相場の７割程度の価格でしか売れず、競売によって返済しきれない分の返済義務は残ります。

住宅ローンの返済が困難になった際は、すぐに借入先の金融機関に相談することが大切です。
具体的に相談できる内容は下記です。

・一定期間、月の返済額を軽減
・ボーナス払いの中止もしくは減額
・返済期間の延長
・一定期間の返済猶予

必ず認められるものではありませんが、何もせずに手をこまねいているよりはいいでしょう。
その他、ご自宅の売却を検討されても良いかもしれません。
最近では、簡易的に自宅の査定ができる不動産会社も増えているので、ご相談されるのも良いかと思います。

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土地の取引を行うとき、測量した面積と登記簿の面積が異なることがあります。


公簿取引という登記簿面積に基づいて取引を行う場合、登記簿面積織実際の面積が大きくなると単価は下がり、
小さくなれば単価は上がります。
このように売主側にも買主側にも不利有利が生じないよう、公簿取引ではなく、実測清算取引とすることがあります。
実測清算取引とは、清算の基準となる面積と単価を決めて売買代金を決定します。

予想以上に大きくなった場合などは買主の資金計算に影響がでることがあったり、
測量を行うので、引き渡しまでに時間が掛かる場合があります。長引くと、相場が変わってしまうリスクなどもあります。

その土地の状況によってどちらが最適なのかは違いますので、どちらの取引を行うのが良いのか、ご相談ください。


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仲介会社を通じて不動産売買を行うと、仲介手数料がかかります。
仲介手数料を支払ってでも、仲介会社を通すメリットは手間を省けることはもちろんですが、
取引の安全性や公平性を担保することです。
まず、売却をしようと思うと物件について調査をしなければなりません。次にその調査を基にして不動産の査定を行います。

路線価の他にの公示地価などが公表されていますが、路線価は相続税の計算の為の価格であり、
公示地価も実際に売買される金額と同じにはなりません。
また土地の形状や向き、規模など査定に重要なポイントは考慮されおらず、適正価格を出すのは簡単ではありません。

次に売却をスタートして、不動産の購入希望者はどのように物件を探されるでしょうか。
最近は特にインターネットでポータルサイトを見て捜す方が多いです。
ポータルサイトへの掲載は、費用が必要なほか、個人でそこに掲載することができません。

さらに購入希望者が見つかった時、公平な条件交渉をするには専門家の第三者が必要ですし、
条件がまとまると、契約前に宅地建物取引業法に基づき、購入者に重要事項説明書と
売買契約書には様々なことを想定した約款や特約も必要です。

購入者の多くが住宅ローンを利用すると思いますが、金融機関のほとんどは申込時に重要事項説明書を必要書類としています。
その他にも、抵当権が設定されている場合の抹消手続き、変更や所有権移転といった登記を依頼する司法書士の手配や、
諸々の調整など、引き渡しに向けても多くの手続きが必要となります。

不動産を取り扱う宅建業者には免許が必要ですし、
その従業員には国家資格である宅地建物取引士の有資格者の人数が定められています。
売却成功に向けて、専門家である仲介会社にご依頼されることをお勧めします。